Eksklusionssalg / tvangssalg af erhvervsandele

Det hænder, at en erhvervsandelshaver ikke er i stand til at betale sin boligafgift, hvilket på længere sigt medfører eksklusion fra foreningen. Der er set flere eksempler på dette i forbindelse med corona-krisen i Danmark. Årsager til eksklusion kan dog også være andre, såsom manglende vedligeholdelse af andelen, foretagelse af vedtægtsstridige bygningsindgreb og ulovlig fremleje.

Når et medlem af andelsboligforeningen ekskluderes fra foreningen, afskæres denne fra retten til at anvende andelen, hvorefter det er foreningen, der råder over denne. Den ekskluderede andelshaver hæfter dog fortsat for boligafgiften og evt. misligholdelse af andelen mv.

Selvom foreningen efter eksklusion råder over andelen, er bestyrelsen pligtig til at tabsbegrænse den ekskluderede andelshaver. Det betyder, at bestyrelsen skal udvise rettidig omhu og hurtigst muligt få andelen vurderet og ud på markedet, så den ekskluderede lejer ikke afholder unødige udgifter i forbindelse med salget.

Ved eksklusionssalg /tvangssalg bør andelsboligforeningen søge sagkyndig bistand hos en erhvervsmægler, som kan sikre, at andelen bliver solgt til den maksimale pris, og at der gjort tilstrækkeligt med bestræbelser i forbindelse med salget af andelen, herunder markedsføring mv.

I visse tilfælde forekommer det, at andelen er vanrøgtet, og andelshavers varetagelse af andelen dermed strider imod foreningens vedtægter. I sådanne tilfælde kan andelsboligforeningen efter eksklusion af andelshaver samt en nærmere juridisk vurdering lade andelen renovere for at bringe andelen tilbage i lovlig stand.

Vanrøgt kan blandt andet omfatte ulovlige installationer, såsom ulovligt opførte toiletter, vægge eller vægbeklædning, Det kan også dreje sig om strukturelle indgreb i form af fx ulovlig fjernelse af vægge, der blandt andet kan medføre, at bygningen bliver konstruktivt svækket.

I visse tilfælde skal andelen bringes tilbage til lovlig stand.

Ved en grundig renovering sikres det, at alle ulovlige forhold udbedres og lovliggøres.

Opstår der eksempelvis tvivl om, hvorvidt en bestyrelse har tabsbegrænset en ekskluderet andelshaver, kan denne principielt rejse krav mod foreningens bestyrelse, hvilket kan blive en bekostelig affære.

Bestyrelsesansvar i forbindelse med tvangssalg

Bestyrelsen for andelsboligforeningen har i forbindelse med eksklusionssalg også et bestyrelsesansvar, som omfatter, at bestyrelsen skal kunne godtgøre, at man tager beslutninger, der begrænser andelshavers tab i videst muligt omfang.

Opstår der eksempelvis tvivl om, hvorvidt en bestyrelse har tabsbegrænset en ekskluderet andelshaver, kan denne principielt rejse krav mod foreningens bestyrelse, hvilket kan blive en bekostelig affære. Ikke mindst fordi ekskluderede andelshavere ofte er forbitrede og derfor kan være villige til at investere midler i et retsforløb, som påvirker foreningens økonomi negativt.

Bestyrelsen skal have helt styr på deres ansvarsforsikring, da bestyrelsen i værste fald kan blive draget personligt til ansvar i en sag. Dette er endnu en grund til, at det er en god idé tidligst muligt i forløbet at søge sagkyndig bistand, så bestyrelsen løber mindst mulig risiko.

 

Har du behov for assistance i forbindelse med et eksklusionssalg, så kontakt os nu:

Tlf. 28 12 48 88
Mail jl@estateconcept.dk

Udlejning │ Salg │ Erhvervsmægler │ Rådgivning │ Ejendomsudvikling │ Markedslejevurdering